নিজস্ব সংবাদদাতা:

রাজধানী ঢাকার দীর্ঘদিনের সমস্যাগুলো কমিয়ে একটি পরিকল্পিত মহানগরী গড়ে তোলার লক্ষ্য নিয়ে ২০২২ সালে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ) গেজেট আকারে প্রকাশ করেছিল। এই ড্যাপে এলাকাভিত্তিক জনঘনত্ব বিন্যাস, নগরজীবন রেখা, ট্রানজিটভিত্তিক উন্নয়নসহ বিভিন্ন নাগরিক সুযোগ-সুবিধার মানদ- যুক্ত করা হয়। তবে, প্রকাশের পর থেকেই এর সংশোধন নিয়ে বিভিন্ন মহলে মতপার্থক্য ও বিতর্ক তৈরি হয়। সম্প্রতি, সরকার এই ড্যাপ সংশোধনের প্রস্তাব নীতিগতভাবে অনুমোদন দিয়েছে।

সংশোধিত ড্যাপে রাজধানীকে আগের ২৭৫টি ব্লকের পরিবর্তে ৬৮টি ব্লকে ভাগ করা হয়েছে। গাজীপুরের অংশ বাদ দিয়ে নতুন পরিকল্পনায় ঢাকাকে এক হাজার ৯৪ বর্গকিলোমিটার এলাকায় সীমাবদ্ধ করা হয়েছে। এতে ভবনের উচ্চতা বাড়ার পাশাপাশি সর্বোচ্চ জনঘনত্ব ২৫০ থেকে বাড়িয়ে ৩০০ করা হয়েছে।

এছাড়া, ড্যাপ সংশোধনের ফলে রাজউক এলাকার প্রায় সব জায়গাতেই ভবনের উচ্চতা বাড়ানোর সুযোগ তৈরি হয়েছে। সংশোধিত ড্যাপ এবং খসড়া ‘ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা-২০২৫’ অনুযায়ী, বহু এলাকায় ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) দ্বিগুণের বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। ফলে, আগে যেখানে সর্বোচ্চ পাঁচতলা ভবন নির্মাণের অনুমতি মিলত, সেখানে এখন ১০ থেকে ১১ তলা পর্যন্ত ভবন নির্মাণ করা যাবে। নতুন বিধিমালায় একটি গুরুত্বপূর্ণ শর্ত যোগ করা হয়েছে। যেমন- কোনো প্লটে যত বেশি খোলা জায়গা রাখা হবে, ভবনের উচ্চতা বাড়ানোর ক্ষেত্রে সেই অনুপাতে অতিরিক্ত ছাড় দেওয়া হবে।

ড্যাপের এই নতুন সংশোধনীর ফলে এখন রাজউক এলাকার প্রায় সব জায়গাতেই ভবনের উচ্চতা বাড়ছে। সংশোধিত ড্যাপ এবং ‘খসড়া ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা- ২০২৫’ অনুযায়ী- বহু এলাকায় ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) দ্বিগুণেরও বেশি বাড়ানো হয়েছে। ফলে আগে যেখানে সর্বোচ্চ পাঁচতলা ভবন নির্মাণের সুযোগ ছিল, এখন সেখানে ১০ থেকে ১১ তলা পর্যন্ত ভবন নির্মাণ করা যাবে।

রাজউক জানিয়েছে, নতুন বিধানে কোনো প্লট বা জমির মালিক যত বেশি খোলা জায়গা ছেড়ে দেবেন, তার প্লটে ভবনের উচ্চতা তত বেশি করার অনুমতি মিলবে। ফলে ভবনের উচ্চতা বাড়লেও খোলা জায়গা ও সবুজ এলাকা সংরক্ষণের সুযোগ বাড়বে। উচ্চতা বাড়ানোর পাশাপাশি ফ্লোর ইউনিট বা আবাসন ইউনিটের সংখ্যাও প্রায় সব জায়গায় বেড়েছে, যা অনেক ক্ষেত্রে দ্বিগুণেরও বেশি। ফ্লোর এরিয়া রেশিও বাড়ানোর কারণে ফ্ল্যাট নির্মাণের সুযোগ উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে।

রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশনের (রিহ্যাব) সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট লিয়াকত আলী মন্তব্য করেন, সংশোধনের আগে ড্যাপে ভবনের উচ্চতা নিয়ে যেসব বাধা ছিল, তা এখন দূর হয়েছে। ফলে আবাসন খাত আরও বেশি এগিয়ে যাবে, যা দীর্ঘদিন ধরে খারাপ অবস্থার মধ্যে ছিল।

অন্যদিকে, বাংলাদেশ ইনস্টিটিউট অব প্ল্যানার্স-এর সভাপতি আদিল মোহাম্মদ খান ভিন্নমত পোষণ করে বলেন, যেখানে ঢাকার ওপর জনঘনত্বের চাপ কমানোর কথা, সেখানে তা ২৫০ থেকে বাড়িয়ে ৩০০ করা মোটেও সঠিক সিদ্ধান্ত নয়। ফলস্বরূপ, কেন্দ্রীয় ঢাকার আশপাশের এলাকাগুলোতে সুউচ্চ ভবনের সংখ্যা বাড়বে এবং পরিস্থিতি আরও খারাপ হবে। ড্যাপের সংশোধন যেভাবে করা হয়েছে, তা হতাশাজনক এবং এতে ঢাকার ওপর চাপ আরও বাড়বে।